Ada Uang Mending Cicil Emas Daripada Cicil Properti

Keadaan sekarang inflasi bergerak di kisaran 4.5%, dan BI rate di 5.75%.

Jika harga BBM dinaikkan oleh pemerintah, diperkirakan inflasi naik menjadi 8 – 9%. Asumsi jika BBM naik dan inflasi di 8%, maka BI rate naik menjadi sekitar 10 – 11% untuk mengendalikan inflasi.

Pada saat BI rate 5.75%, suku bunga kredit perumahan sekitar 10%. (sekarang) Pada saat BI rate 10%, asumsi suku bunga kredit menjadi sekitar 15%. (nanti)

Jika perubahan BI rate dari 5.75% ke 10% itu terjadi dalam waktu misalkan 6 bulan, artinya dalam waktu 6 bulan terjadi kenaikkan sebesar 74%, tentunya beban ini berarti juga kenaikkan pada suku bunga kredit, misalkan tadinya suku bunga kredit 10% menjadi 15% (kenaikkan 50%).

Ketika beban suku bunga melonjak 50%, apakah penghasilan masyarakat kelas menengah juga melonjak 50% dalam waktu 6 bulan? Misalkan si Otong kerja di perusahaan X gaji dia 10 juta, apakah 6 bulan kemudian gaji dia naik menjadi 15 juta?

Maka yang terjadi adalah, jika si Otong sedang dalam proses ingin membeli sebuah properti dengan cara nyicil, yang menurut perhitungan dia tadinya dia bisa mendapat kucuran kredit dari bank, bisa jadi ajuan kredit dia ditolak oleh bank karena naiknya suku bunga sehingga naiknya bunga cicilan yang melonjak 50% itu sementara penghasilan Otong tidak naik 50% dalam 6 bulan.

Sebagai contoh:

Si Otong sekarang sedang bayar DP sebuah apartemen mungil yang dibelinya, dan menurut perhitungan si Otong tadinya, dengan gaji yang dia miliki sekarang dia pasti bisa mendapat KPR dari Bank. Pada saat bulan oktober nanti DP si Otong lunas dan dia akan mengajukan kredit ke bank dengan plafon sebesar 200 juta (sisa hutang ke developer).

Dia ingin menyicil 200 juta selama 10 tahun, berarti cicilan pokok = 1,6jt per bulan.
Perkiraan Otong saat Oktober, suku bunga KPR 10%, maka bunga per bulan = 1,6jt.
Berarti total cicilan yang harus dibayar Otong per bulan adalah cicilan pokok + bunga = 3,2jt.
Supaya Bank mau cairkan dana KPR, maka biasanya digunakan rasio 1 : 3, jadi penghasilan Otong harus minimal 9,6jt baru pengajuan KPR dia di setujui oleh bank. Sekarang Otong pikir, ah aman kalau begitu.

Lalu, oleh karena satu dan lain hal BI rate naik dan suku bunga kredit bergerak ke kisaran 15%, maka ketika Otong mengajukan kredit: Cicilan pokok per bulan = 1,6jt
Bunga per bulan berarti = 15% x 200jt / 12 = 2,5jt.
Total cicilan per bulan = 4,1jt.
Maka supaya KPR Otong di approve oleh bank, Otong saat oktober nanti penghasilannya harus 12,3jt paling tidak.

Pertanyaannya, apakah Otong bisa naik gaji 9,6jt jadi 12,3jt dalam waktu 6 bulan?

Saya pikir tidak, kecuali dia punya affair sama boss nya.

Lalu apa yang terjadi? Bisa jadi Otong terdorong untuk mengambil KPR dengan tenggang waktu lebih lama, let say 15 tahun. Ok, maka cicilan per bulan jika Otong mencoba KPR 15 tahun:
Beban bunga 15% = 2,5jt per bulan
Cicilan pokok = 200jt / 15 / 12 = 1,1jt per bulan
Total cicilan = 3.6jt per bulan.
Maka Otong harus punya penghasilan 10,8jt pada bulan Oktober (atau harus naik gaji
13% dalam 6 bulan, apakah mungkin?)

OK, jika tidak mungkin, lalu apa yang terjadi? Maka Otong mencoba cicil ke developer dengan berharap mendapatkan bunga lebih rendah, Apakah developer mau memberikan keringanan? Saya kira tidak, kalau orang lain jual barang 100.000, masa kita jual barang yang sama dengan harga 20.000, paling tidak kita jual 90.000. Jadi akhirnya developer bilang ya sudah Otong, loe bayar cash keras aja sisanya 200jt itu, sesuai perjanjian di PPJB kalau batal uang loe hangus lho, atau kalau batal hanya 20% uang kembali loh.

Apakah Otong sanggup bayar?
Kebanyakkan kelas menengah yang membeli properti pertama mereka adalah masyarakat yang ekonomi nya baru mulai menanjak, belum memiliki hunian, artinya sampai saat sekarang ini masih membayar uang sewa
kos/kontrakkan, dan biaya hidup lainnya yang semakin mahal karena inflasi. Katakan dari gaji Otong 9,6jt, sebulan Otong bisa nabung 5jt, 1 tahun 60 juta (itu pun kalau Otong irit), sepertinya sekarang ini restoran di mana-mana penuh dan travel agent sibuk selalu. Lalu, gaji Otong 9,6 juta tentunya setelah Otong kerja sekian tahun, jadi apakah Otong sanggup melunaskan 200jt itu langsung atau tidak, besar kemungkinan tidak bisa. Jika tidak bisa, maka yang terjadi adalah Otong akan menjual propertinya, karena dia pikir ah ya sudah lah, tho gua juga sudah untung dengan naiknya harga properti ini dari harga awal gua beli… gua beli di 280jt, sekarang pasaran 520jt, gua jual aja deh di 450jt, pasti pada rebutan. Tetapi, ternyata ada banyak Otong-Otong lainnya… Sehingga, siapa yang mau beli?

Anggap pembeli
properti ada dari 2 golongn yaitu kelas menengah dan kelas atas, kelas menengah tentunya banyakkan menggunakan kredit, kelas atas mungkin lebih banyak membeli dengan cash atau cash bertahap. Ketika yield tinggi, semua uang mengalir ke situ, contoh: ada plang yang menulis JAMIN HARGA NAIK 130% dalam 6 bulan! Maka berbondong-bondong uang mengalir ke sektor properti, dan gelembung harga naik. Tapi saat Otong-Otong (kelas menengah yang baru) mau jual properti mereka karena kesulitan dana dan tingginya bunga kredit, apakah orang-orang kaya itu masih mau beli? Mereka akan pikir… Buset si Otong-Otong sekarang jual 450jtan, dan suku bunga sudah tinggi, gua stop dulu ahh. Dan akhirnya, avalanche, satu batu menggelinding jatuh ke bawah menjatuhkan batu-batu lainnya dan robohlah dan pecah lah itu gelembung properti!

Kemudian satu
lagi, kenaikkan supply & demand sekarang tidak real, sehingga market price sekarang tidak real. Contohnya adalah kalau dilihat di apartemen, kalau ada 400 unit per tower, yang lampunya nyala di malam hari paling-paling hanya 200 unit (itu pun sudah banyak). Jadi orang yang rush dan beli properti banyak2 sebetulnya mereka nggak butuh-butuh banget itu properti mereka, kapan saja mereka bisa jual kalau dirasa sudah cuan, mereka bukan butuh buat tinggal, jadi demand yang ada sekarang tidak real. Kalau ada satu orang super kaya atau organisasi non lembaga dsb yang memborong di mana-mana lalu tiba-tiba dia bilang jual semua, karna suku bunga sudah menanjak naik, resiko krisis, sy tidak mau uang sy nyangkut di sini lama-lama, jual! Maka pecah juga lah gelembungnya. Harga property akan tiba tiba turun menukik tajam, mengikuti kejadian resisi perekonomian Amerika di tahun 2008.

Jika kita melihat, ada banyak faktor yang mempengaruhi akan naiknya inflasi dan akan naiknya suku bunga acuan BI, diantaranya adanya isu akan dilakukannya redenominasi yang dimulai tahun depan dengan masa transisi 3 tahun, kemudian tingginya inflasi, suksesi pemerintahan yang tidak jelas (masa capres nya Rhoma Irama, Eyang Subur?), gelembung harga properti yang memperlebar gap kesejahteraan masyarakat (yang kaya tambah kaya dan miskin tambah miskin) yang akan memicu kesenjangan sosial, kemudian korupsi sistemik yang terjadi di setiap institusi pemerintah mau pun swasta, Indonesia ibarat badan yang sudah di infeksi bakteri di mana-mana, dikelilingi oleh semut merah, tinggal tunggu waktunya saja kapan semut merah mulai menggigit, dan berteriak lah Indonesia.

Kesimpulannya: Emas merupakan satu satu nya investasi safe heaven yang kebal terhadap inflasi dunia dan mengikuti perkembangan nilai tukar dunia.

Sekian terimakasih

• Posted in: Uncategorized